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Emerging Trends Advisors Co., Ltd.
306/82 Moo.10, Nongprue, Banglamung,
Chonburi 20150 Thailand

租赁保证报告

概念,利益,风险以及需要注意的事项。

租赁保证投资计划近年来越来越受欢迎,公正来说是房地产市场的成功故事,尤其是在芭堤雅以及泰国,甚至达到全球标准。 

与分时度假一样,在租赁担保概念的基本因素中找出错误也是一项挑战。 只有在主要是应用于旅游目的地时才有意义。

Airbnb 是这个概念的延伸。 其创始人所取得的巨大成功以及它已成为一种全球现象的事实进一步证明了这想法的影响力。 

泰国是世界上最受欢迎的度假胜地之一,以下因素都在今天的市场增长中发挥了作用。 如今,许多人都越来越愿意进行海外投资。

自2008年崩溃以来,当时对银行系统的盲目信任导致我们首次质疑银行。 他们在西方提供的低利率迫使我们寻求其他选择。 砖和砂浆是我们一直被灌输相信时安全投资的东西。

根据统计显示,仅在泰国,租赁担保市场就吸引了每月3000万美元以上的投资。 

目前为止,还没有任何例子证明这些租赁担保的提供者未能以任何大规模的方式提供。 幸好这就是为什么它已经发展成为一个利润丰厚的市场。 

在泰国经营这些项目时,几乎在所有情况下他们都违法了。 卖点和销售宣传是您将获得“安全投资”,直接“购买永久产权房产”,然后将其租赁任何数年,通常是租回给建造它的发展商。 随后将其出售给您,并以约定金额相当于您为该物业支付的每年5-10%的任何金额。

泰国法律禁止私人住宅,如房屋或公寓,用于提供“短期租约”,法律允许的最短期限为30天。

这原因是相应并且变得越来越重要是因为房地产市场和租赁担保市场的方式导致airbnb,booking.com等一起爆炸,而且公众也能够轻易访问。 此外,人们通过社交媒体进行联系的能力也发挥了作用。

首先,泰国许多法律中的其中一个就像卖淫的问题一样,被忽视。公寓或房屋一样藐视酒店法并提供短期租约变得如此普遍,以至于它对持有规定许可的酒店产生了重大影响,最终别无选择, 导致受影响酒店的经营者开始正式投诉。  

一旦任何活跃的政党开始参与,特别是有财务影响力的政党,当局便不得不采取行动。

其次,有很多公寓作为酒店运行,每天都有不同的度假者进出,导致住在个人建筑的居民也开始抱怨。

由于当下建筑业的供过于求显而易见,它也间接地影响了租赁担保人员,因为较长的租户(1个月以上)可以控制的费率明显低于4-5 多年前在芭堤雅,而且入住率现在不到30%。 

作为回顾,我们最初确定了行业增长背后的驱动因素,以及为什么这么多发展商现在为其产品添加了租赁保证以刺激停滞市场销售的原因。

此外,我们已经提到了一些因素意味着现在的动态将使其成为一个风险更大的命题。

我们对对市场进行一些研究,并冒充为潜在投资者并与一些投资者联系后,发现了以下情况:

发展商告诉我们,高达60%的新销售额可以来自现有投资者,而且很高比例的投资者都有信任度,因为他们对所购买的房产没有任何疑问,只看到他们正在接受回报 。 

当我们与一些投资者交谈时已经证实了这一点,他们表示经过一小笔的“初始投资”之后不久,他们就有足够的信心将更多的投资组合投入到这些项目中。

所以那里就建立了信任,我们对此毫无疑问,但我们想知道所获得的信任是否会被滥用,对于赞扬这些发展商的每个人都存在怀疑, 当这个话题被公开讨论时, “庞氏骗局”经常被忽视。 

简单的事实是这样的: 

为了证明它是真实的,那么财产必须能够赚取超过向投资者支付的金额。 

由于上述因素,现在想达到理想标准比十年前难得多。 

我们将不会提到任何因为我们不想开始纠纷,但是当我们在调查业务中最大的运营商以及近年来他们的业务实践如何发生巨大变化时略显惊慌。 

我们也感到惊讶因为即使房产远未完成,许多发展商在提供全额付款后立即提供回报。 从本质上讲,他们正在提前支付全额款项,并提出在建造物业期间支付最多3年的回报。这是不正确的,因为物业产生零收入以弥补支付的任何部分款项出。

另一个不可能错过的因素是这些房产的售价并不能反映市场价格,事实上它们的价格可能是同一地区现有房产价格的五倍。 

经过我们的研究,我们只得出了一个结论。情况的变化意味着最初真正可以实现的已不可能达到了。为了继续经营项目,发展商不得不提高他们出售新房产的价格,以弥补收入的不足与保证支付的金额。

投资者得盲目信任是因为他们已经收到了一段时间的回报,这种信任已导致他们不会质疑他们在正常情况下应该或必须注意的细节,并且这种盲目的信任现在正被许多发展商滥用。

我们对此概念所做的一切研究使得我们既可以给予任何人现有的租赁担保计划投资,也可以让您根据以下建议考虑投资: 

将它视为合法并真实的议案。这是一个很好的投资工具,也是各种投资组合的补充,但我会检查以下细节,以确保您的投资不仅弥补了资金缺口,而且也在资深投资者中分配,以涵盖未真正做出的担保。  

确保您购买的房产的价格至少不超过您在同一地区购买非管理房产的价格的15-20%。  我会对任何向我提供未完成和未运营的房地产回报非常谨慎。 

发展商甚至提前接受资金会引起警报,因为他们不应该希望这笔资金在前面加载,并应该在整个施工过程中为他们支付自己以及投资者的利益。 
 

如果您像大多数人一样,正在考虑与一个建立已久并资深的开发商进行投资,那就花时间说服自己,他们现有的业务正在产生真正的回报。 

检查公司的合法性,并考虑到涉及国家是泰国的事实。意思是,如果运营和产生足够的收入以支付担保的唯一方法需要一些短期租赁,那就应该注意其发展并查看是否:

 管理团队到位。
 这是一个小型的操作,可以在低调进行。
如果有长期居民,可能会造成麻烦? 
酒店会视它为威胁吗?
提供担保的公司是否有任何泰国合作伙伴? 如果有,他们有影响力吗?
在考虑到这一点时,提供保证的人或开发商在销售价格上赚钱,能够被产生现有收入与“保证”金额之间存在多少差额(如有)? 此外,您可以假设他们已经考虑了这一点,并将从销售中回馈一些利润。 
 如果更成熟的业务实践有任何变化,例如:

1. 需要无穷无尽金钱的迹象。
2. 现在的保证提供相对以前保括了更有利的条款或其他迹象显示他们需要增加销售数字。
3. 销售过程持续上升。

如果与普通租赁市场相比,保证的回报已经达到了与现实相去甚远的程度。

如果任何操作变得太大型而无法低调运作并且仍然坚持短期租赁将是他们成功的催化剂。在这种情况下,请查看他们是否有出现在agoda.com和booking.com上。如果没有,这表示可能所有所看到的都是表里不一的。 

任何建设过程落后于时间表的项目都是一个令人担忧的问题,尤其是如果发展商已预先拿到钱,因为他们不仅有钱完成安装,而且他们也应该为了自身利益尽快完成它以帮助弥补支。 

我们注意到其中一部分的发展商也选择了一些非常偏僻的地方,如果有任何发展商这样做并且不是他们最初的计划,那么需要被提出的问题是,这只是一个削减成本的做法,使计划能够在更紧缩的预算下继续运营? 

 如果您在考虑以上信息后对此感兴趣,我们建议您仅在符合以下条件时进行投资:

 该物业已完成建造。 

 销售价格至少与市场价值相当甚至更好,并且是您能够借入的价值。

 提供的保证是切实可行的。
 管理物业的公司拥有经验和资源来达成他们提供的服务。

我们还建议聘请律师查看合同,但同时要了解这是泰国。 看看发展商是否有提供对保证的把握,实质上意味着他们能够失去什么? 

我们希望此信息能够帮助到您。

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