fbpx
Emerging Trends Advisors ประกาศสำคัญ! Emerging Trends Advisors การแถลงการณ์อย่างเป็นทางการ อ่านตอนนี้

Level 18, Park Ventures Ecoplex,
57 Wireless Road, Bangkok,
Thailand 10330

ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งในอีกหลายพันคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเคยพยายามอดทนอยากเห็นความเป็นไปได้ในสถานการณ์ความเป็นจริงนี้ เคยรู้สึกสิ้นหวังจากการพยายามหาผู้ซื้อที่เต็มใจให้ราคาใกล้เคียงกับที่คุณเคยจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ไป ถ้าอย่างนั้นคุณก็คงจะไม่ชอบสิ่งที่กำลังจะมาถึงนี้แน่นอน – สิ่งที่เลวร้ายที่สุดยังมาไม่ถึง

ฉันคิดว่าสิ่งที่เกิดขึ้นในพัทยาตอนนี้เป็นสถานการณ์ที่แปลกประหลาดเลยทีเดียว ในเวลาเดียวกันเราประสบกับปัญหาเรื่องอัตราการเข้าพักที่น้อยกว่า 30% และยังมีโครงการก่อสร้างใหม่ๆที่ดึงดูดผู้ซื้อรายใหม่และทำการขายออกได้เป็นอย่างดีก่อนที่จะเสร็จสมบูรณ์ด้วยซ้ำ

ในภาคอสังหาริมทรัพย์ในเมืองพัทยา เนื่องจากมีผู้คนจากหลากหลายเชื้อชาติให้การเยี่ยมชม ไม่ว่าจะเป็นการมาตั้งรกรากและการลงทุนที่นี่ค่อนข้างอยู่ในสถานการณ์ที่แปลกประหลาด โดยมีคอนโดในตลาดซึ่งมีการบริหารจัดการที่ดี การก่อสร้างที่ดี แต่ไม่สามารถสร้างแรงดึงดูดใจด้วยราคา 30,000 บาทต่อตารางเมตรได้ และในพื้นที่เดียวกันมีห้องชุดหลายพันยูนิตที่ราคา 150,000 บาทต่อตารางเมตรแต่กลับขายออกหมดเกลี้ยง

ลูกค้าชาวยุโรปตอนนี้ถูกแทนที่ด้วยชาวรัสเซีย ซึ่งเพียงชั่วข้ามคืนก็กลับกลายเป็นของชาวจีน ในขณะเดียวกันก็มีคนไทยซึ่งก้าวเข้ามาอย่างเงียบๆและตอนนี้กลายเป็นผู้เล่นสำคัญไปแล้ว

ตอนนี้ในตลาดต่างก็เคลื่อนไหวไปข้างหน้า ซึ่งมีอยู่ 3 ตลาดที่ยังคงมีการเคลื่อนไหวที่ดี: 

ผู้ซื้อชาวไทย

บางส่วนเป็นผู้ซื้อที่แท้จริง แต่ก็มีหลายส่วนซึ่งเข้ามาแบบไม่บริสุทธิ์ใจ

ผู้ซื้อชาวจีน

ชื่อชาวต่างชาติ ราคาต่ำกว่า 3,000,000 บาท มีวิวทะเลที่สวยงามดีเลิศ

นักลงทุนชาวต่างประเทศ

ทำการลงทุนเพียงเพื่อผลตอบแทนที่จะได้รับในโปรโมชั่นการรับประกันผลตอบแทนโดยโครงการต่างๆ

เราเห็นอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการที่ปล่อยขายในตลาดอยู่เป็นเวลา 12 เดือนโดยไม่มีใครให้ความสนใจทั้งที่ราคาต่ำกว่า 20-30% ของ ‘like for like’ ซึ่งขายได้หลายยูนิตทุกๆสัปดาห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจะเน้นไปที่ความสะดวกสบายมากกว่าใช้ตรรกะทั่วไป มีคนที่ถูกเลือกเพียงไม่กี่คนที่ทำรายได้อย่างที่เค้าไม่สมควรจะได้

บุคคลดังต่อไปนี้สามารถะทำเงินได้เป็นอย่างดี

  • ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไทย
  • โครงการใหญ่ๆ
  • โครงการที่ให้การรับประกันการเช่า
  • เอเย่นต์จากประเทศจีน
  • ผู้เช่า

ผู้ที่สูญเสียผลประโยชน์ ได้แก่:

  • ธนาคารต่างๆ
  • ผู้ซื้อรายใหม่
  • ผู้ซื้อรายก่อนหน้าทั้งหลาย

ใส่รายละเอียด เพื่อรับราคาที่เหมาะสมอย่างที่คุณต้องการ:

  • การเป็นเอเย่นต์ชาวจีน
  • ข้อเสนอการรับประกันการเช่า

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

ใช้แบบฟอร์มด้านล่างและสมาชิกในทีมของเราจะติดต่อกลับหาคุณในไม่ช้า

รายละเอียดด้านล่างเป็นสถานการณ์ทั่วไปของสิ่งที่เราพบเห็นในวันนี้:

โครงการได้เปิดตัวในปี 2556 และคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2559 ซึ่งเสร็จสมบูรณ์ในที่สุดในปี 2561 และวันนี้เราได้ขายห้องสตูดิโอในส่วนของโควตาคนไทย ซึ่งผู้ซื้อในท้องถิ่นได้ทำการซื้อผ่านสินเชื่อของธนาคาร ในโครงการเดียวกันนี้ก็ได้เห็นชื่อห้องสตูดิโอต่างๆที่มีนักลงทุนชาวจีนเข้ามาซื้อไปด้วย

ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2,000,000 บาทซึ่งใกล้เคียงกับที่เคยขายกันตอนต้นเมื่อ 5-7 ปีที่แล้ว น่าเสียดายที่ผู้ซื้อเดิมนั้นยังคงรู้สึกเจ็บปวดกับสถานการณ์อยู่ ชาวยุโรปและชาวรัสเซียเป็นผู้ขายส่วนใหญ่และสถิติการลงทุนของพวกเขามีลักษณะดังนี้:

จ่ายเงิน 2,000,000 บาทตลอดห้าปี และหากพวกเขาเป็นหนึ่งในผู้โชคดี 30% ที่มีผู้เช่า พวกเขาจะได้รับผลตอบแทนสุทธิประมาณ 3% นั่นก็ไม่ใช่สิ่งที่เลวร้ายที่สุดอีกเหมือนกัน ซึ่งในการขายพวกเขาจะดูที่ผลการขาดทุนส่วนต่าง 25%

มันเป็นแค่เรื่องของผู้ซื้อที่เป็นคนไทยหรือคนจีน ขึ้นอยู่กับสถานะความเป็นเจ้าของและจำนวนเงินที่เอเย่นต์ชาวจีนหรือกลุ่มคนที่ต้องการจ่ายเพื่อให้ผ่านการขอสินเชื่อ หมายความว่ามีความแตกต่างกันอย่างมากระหว่างราคาที่ผู้ขายได้รับในสินทรัพย์ เมื่อเปรียบเทียบกับสิ่งที่ผู้ซื้อรายใหม่จ่าย

นักลงทุนจีนมีอำนาจทั้งหมดในขณะนี้ และเป็นเรื่องธรรมชาติที่หากว่าไม่ได้มีการขัดต่อกฎหมายไดๆ ดังนั้นพวกเขาจึงพยายามเก็บเงินทุกบาทเท่าที่จะทำได้จากสถานการณ์นี้ ผู้จัดการธนาคารเองก็ต้องแน่ใจว่าพวกเขาจะได้รับเงินแน่นอนแม้ว่าในท้ายที่สุดมันอาจจะเป็นค่าใช้จ่ายของนายจ้างเอง

บุคคลฉลาดที่สุดคือเจ้าของโครงการที่จัดทำโครงการต่างๆที่เอื้ออำนวยไปให้คนจีน และเพิ่มราคาขายขึ้นไปอีกเพื่อเป็นปัจจัยในการจ่ายค่าคอมมิชชั่นที่สูงขึ้น

การรับประกันการเช่าของเจ้าของโครงการเป็นกฎหมายของพวกเขาเอง และเพราะพวกเขารับประกันผลตอบแทนซึ่งเป็นจุดขายหลักและเป็นสิ่งดึงดูดใจสำหรับผู้ซื้อ ราคาของยูนิตที่ลงทุนไปนั้นปลอดภัยอยู่ภายใต้เรดาร์ ความจริงก็คือตอนนี้เรากำลังถูกโจมตีเนื่องจากค่าใช้จ่ายของแต่ละยูนิตที่มีราคาแพงมากขึ้นๆและจริงๆแล้วไม่ใช่มูลค่าที่แท้จริงด้วยซ้ำ

สถานการณ์เหล่านี้ที่เกิดขึ้นไม่ว่าจะถูกหรือผิด ฉันคิดว่าสถานการณ์ปัจจุบันของการก่อสร้างอย่างต่อเนื่องในเมืองที่มีอัตราการเข้าพักน้อยกว่า 30% ทั้งยังเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกซื้อในราคาที่สูงกว่า 40% -100% เทียบกับที่อื่นในพื้นที่เดียวกัน หรือบางกรณีโครงการเดียวกันนี้ก็สามารถดำเนินกิจการต่อไปได้อีกเป็นระยะเวลานาน

อาจจะดูเป็นเรื่องแปลกประหลาดและไม่เหมือนกับแนวโน้มเดิมที่เราเคยพบเห็นมา การจัดหาและความต้องการเป็นปัจจัยหลักพื้นฐาน สิ่งนี้จะควบคุมราคาของทุกสิ่ง อย่างไรก็ตามในพัทยายังมีองค์ประกอบที่สามารถนำมาเล่นได้ หมายความว่าแม้จะอยู่ในสภาวะที่มีปริมาณผลผลิตเกินความต้องการอย่างชัดเจนของคอนโดมิเนียม โครงการใหม่ๆก็ยังคงทยอยเปิดตัว ดังนั้นมันจึงดูเหมือนว่าสิ่งที่เลวร้ายที่สุดที่ยังมาไม่ถึง

Article Author: David Simpson (CEO)