fbpx
Emerging Trends Advisors ประกาศสำคัญ! Emerging Trends Advisors การแถลงการณ์อย่างเป็นทางการ อ่านตอนนี้

Level 18, Park Ventures Ecoplex,
57 Wireless Road, Bangkok,
Thailand 10330

รายงานการรับประกันการเช่า

แนวคิด, ผลเชิงบวก, ความไม่ปลอดภัย และสิ่งที่ต้องระวัง

โปรแกรมการลงทุนของการรับประกันการเช่ากำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และความเที่ยงธรรมนั้นแน่นอนเป็นเรื่องราวความสำเร็จของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเมืองพัทยารวมไปถึงทั่วประเทศไทย และขยายออกไปทั่วโลก 

เช่นเดียวกับการใช้เวลาร่วมกัน มันเป็นการยากที่จะค้นหาข้อผิดพลาดในปัจจัยพื้นฐานของแนวคิดการรับประกันการเช่า มันจะสมเหตุสมผลก็ต่อเมื่อส่วนใหญ่เมื่อนำไปใช้กับสถานที่ท่องเที่ยว

Airbnb เป็นความเติบโตของแนวคิดนี้ ความสำเร็จที่แท้จริงอย่างภาคภูมิใจของผู้ก่อตั้งและความจริงที่ว่ามันได้กลายเป็นปรากฏการณ์ไปทั่วโลก เป็นการพิสูจน์ได้ว่าความคิดนี้ยอดเยี่ยมมาก

ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมของโลกสำหรับวันหยุดพักผ่อน และปัจจัยดังต่อไปนี้ล้วนแล้วแต่เป็นส่วนหนึ่งในการเติบโตของตลาดที่ยิ่งใหญ่ในปัจจุบัน โดยทั่วไปแล้ว ทุกวันนี้ผู้คนเปิดกว้างมากยิ่งขึ้นในการลงทุนในต่างประเทศ

นับตั้งแต่เกิดวิกฤตการณ์ในปี 2551 เมื่อก่อนหน้านี้ บลายด์ทรัสต์ ในระบบธนาคารทำให้เราตั้งคำถามกับธนาคารเป็นครั้งแรก อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่พวกเขาเสนอในแถบตะวันตกได้บีบบังคับให้เราหาทางเลือกอื่น อิฐและปูนเป็นสิ่งที่เราต้องทำการซื้อเสมอเพื่อการลงทุนที่ปลอดภัย

การประมาณการในประเทศไทยเพียงแห่งเดียว พบว่าตลาดการรับประกันการเช่าสามารถดึงดูดการลงทุนได้ถึง 30 ล้านเหรียญสหรัฐต่อเดือนเลยทีเดียว

จนถึงปัจจุบัน ยังไม่มีประสบการณ์ไดที่ผู้นำเสนอการค้ำประกันเหล่านี้จะพบกับความล้มเหลวในการส่งมอบแม้ในปริมาณที่มากมาย โชคดีมาก นี่ถึงเป็นเป็นเหตุผลว่าทำไมธุรกิจถึงได้เติบโตขึ้นมาเป็นตลาดที่มั่งคั่งได้ถึงขนาดนี้

เมื่อมีการใช้งานโปรแกรมเหล่านี้ในประเทศไทย ในเกือบทุกกรณีพวกเขากำลังทำผิดกฎหมาย สิ่งที่น่าดึงดูดใจและการนำเสนอการขายคุณจะได้รับ “การลงทุนที่ปลอดภัย” ซึ่งจะทำให้คุณเห็น “การซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบมีกรรมสิทธิ์” โดยตรงและจากนั้นให้เช่าเป็นระยะเวลาหลายปีนับย้อนกลับไปจนถึงตอนที่โครงการถูกสร้างขึ้นมา สิ่งนี้จะถูกขายให้กับคุณในตอนเริ่มแรกสำหรับจำนวนเงินที่ตกลงกันซึ่งเท่ากับเท่าไรก็ตามจาก 5-10% ต่อปีของราคาที่คุณจ่ายเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ 

สถานการณ์อย่างหนึ่งที่เห็นได้ชัดเจนในประเทศไทยคืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนตัว อย่างเช่น บ้าน หรือคอนโดมิเนียมได้ถูกห้ามโดยกฎหมายไทยไม่ให้ใช้ในการเสนอ “สัญญาเช่าระยะสั้น” และระยะเวลาขั้นต่ำที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายคือ 30 วัน

เหตุผลที่มีความเกี่ยวข้องและมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆเนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดการรับประกันการเช่ามีความนิยมเป็นอย่างมาก ซึ่งมาพร้อมกับสิ่งต่างๆ เช่น เว็บไซต์ air b & b, booking.com. โดยเว็บไซต์เหล่านี้สามารถเข้าถึงได้โดยบุคคลทั่วไป นอกจากนี้ความสามารถในการเชื่อมต่อกับโซเชียลมีเดียก็ได้เข้ามามีส่วนร่วมด้วยเช่นกัน

ประการแรก หนึ่งในหลายๆกฎหมายในประเทศไทยที่ถูกเพิกเฉย เช่น การค้าประเวณี คอนโดมีเนียมหรือบ้านที่มีการปฏิบัติการไดที่คุกคามต่อโรงแรม และการเสนอสัญญาเช่าระยะสั้นนั้นมีแพร่หลายมากจนส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อโรงแรมที่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งในที่สุดก็จะไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องเริ่มร้องเรียนอย่างเป็นทางการ  

เมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเริ่มเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งฝ่ายที่มีอิทธิพลทางการเงิน ดังนั้นทางเจ้าหน้าที่จึงไม่มีทางเลือกนอกจากต้องดำเนินการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ประการที่ 2 คอนโดมีเนียมหลายแห่งที่ได้เปิดดำเนินการในฐานะโรงแรมมีผู้เข้าพักเป็นนักท่องเที่ยวมากมาย มีการเช็คอิน เช็คเอ้าท์ทุกวัน ส่งผลให้ผู้พักอาศัยในอาคารแต่ละหลังเริ่มบ่นไม่พอใจ

ในตอนนี้เนื่องจากปริมาณงานการก่อสร้างที่ล้นตลาดอย่างที่ทุกคนเห็นได้ชัดเจน ยังส่งผลกระทบทางอ้อมต่อผู้รับประกันการเช่าเนื่องจากอัตราที่สามารถควบคุมได้สำหรับผู้เช่าระยะยาว (มากกว่า 1 เดือน) ต่ำกว่าเมื่อ 4-5 ปีก่อนในพัทยาอย่างมีนัยสำคัญและอัตราการเข้าพักตอนนี้น้อยกว่า 30%

ดังนั้นสรุปได้ว่า ในขั้นต้นที่เราได้กำหนดปัจจัยต่างๆเพื่อผลักดันเบื้องหลังของการเติบโตในอุตสาหกรรมนี้ และนี่เป็นเหตุผลที่มีโครงการอื่นๆอีกเป็นจำนวนมากได้เพิ่มการรับประกันการเช่าลงในผลิตภัณฑ์เพื่อกระตุ้นยอดขายในตลาดที่ซบเซา

ยิ่งไปกว่านั้น เรายังได้กล่าวถึงปัจจัยต่างๆที่เต็มไปด้วยพลังในการทำงานตอนนี้ ทำให้โดยรวมแล้วเป็นข้อเสนอที่มีความเสี่ยงสูงขึ้นเป็นอย่างมาก 

หลังจากที่ได้ทำการวิจัยในตลาดและวางตัวเป็นนักลงทุนที่มีศักยภาพ และติดต่อกับนักลงทุน เราค้นพบสิ่งต่อไปนี้:

เหล่านักพัฒนาบอกกับเราว่ายอดขายใหม่ของพวกเขาที่มีมากถึง 60% นั้นมาจากนักลงทุนที่มีอยู่แล้ว และนักลงทุนเหล่านี้มีระดับความไว้วางใจในเปอร์เซ็นต์ที่สูงมากในตอนนี้ พวกเขาไม่ถามอะไรที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขากำลังจะซื้อและมองเห็นเพียงผลตอบแทนที่พวกเขาได้รับเท่านั้น

สิ่งนี้ได้รับการยืนยันเมื่อเราพูดคุยกับนักลงทุนบางคนที่กล่าวไว้หลังจากที่ได้มี “การลงทุนครั้งแรก” เพียงไม่นานนักพวกเขาก็มีความมั่นใจมากพอที่จะลงทุนเพิ่มมากขึ้นในพอร์ทโฟลิโอของพวกเขาลงในโปรแกรมเหล่านี้

ดังนั้นจึงมีความน่าเชื่อถือตรงนั้นอยู่แล้ว ซึ่งเราไม่เคยสงสัยเลย แต่เราแค่ต้องการดูว่าความไว้วางใจที่ได้รับมานั้นถูกใช้เป็นโทษหรือไม่ อย่างที่ทุกคนได้ชื่นชมนักพัฒนาเหล่านี้แต่ก็ยังมีความสงสัยและคำว่า “Ponzi Scheme” มักถูกปกปิดเมื่อมีการพูดคุยกันในหัวข้อนี้ขึ้นมา 

ข้อเท็จจริงง่ายๆคือ:

เพื่อให้เห็นความสัตย์จริง ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำให้ได้มากกว่าจำนวนเงินที่จะจ่ายให้กับนักลงทุน

ยิ่งไปกว่านั้น ในปัจจุบันนี้ยากที่จะประสบความสำเร็จมากกว่าเมื่อสิบปีที่แล้ว เนื่องจากปัจจัยที่กล่าวมาข้างต้น

เราจะไม่พูดถึงชื่อใครเพราะไม่ต้องการที่จะเริ่มสงคราม เรารู้สึกตื่นตระหนกเล็กน้อยเมื่อมองไปที่ผู้ประกอบการที่ใหญ่ที่สุดในธุรกิจนี้และเห็นว่าวิธีการดำเนินธุรกิจของพวกเขาเปลี่ยนไปค่อนข้างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

เรายังประหลาดใจที่จำนวนโครงการเหล่านี้นำเสนอผลตอบแทนทันทีที่ชำระเงินเต็มจำนวน แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นยังห่างไกลจากการเสร็จสมบูรณ์ ในสาระสำคัญพวกเขาใช้เงินเต็มจำนวนล่วงหน้าและเสนอให้จ่ายผลตอบแทนสูงสุด 3 ปี ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์กำลังก่อสร้างซึ่งตรงนี้ไม่ถูกต้อง พิจารณาได้จากการไม่มีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ไดๆเลยที่เป็นส่วนของการชำระเงินที่จ่ายออกไป 

ปัจจัยที่เป็นไปไม่ได้อีกอย่างที่พลาดไม่ได้เลย คือ ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ขายออกไปเหล่านี้ไม่ได้สะท้อนราคาตลาดใดๆ ในความเป็นจริงแล้วอาจมีอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมซึ่งมีราคาสูงถึงห้าเท่าในพื้นที่เดียวกัน

หลังจากการวิจัยของเรา ตอนนี้เรามาถึงข้อสรุปหนึ่งเดียว นั่นคือการเปลี่ยนแปลงในสถานการณ์ หมายความว่าสิ่งที่ได้รับอย่างแท้จริงในขั้นต้นจะไม่ได้อีกต่อไป และเพื่อให้ดำเนินการต่อไปได้โครงการจะต้องเพิ่มราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ใหม่ของพวกเขาเพื่อชดเชยการขาดรายได้เมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่รับประกันว่าจะจ่าย

เหล่านักลงทุนมี บลายด์ทรัสต์ เพราะพวกเขาได้รับผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาหนึ่ง และความไว้วางใจนั้นทำให้พวกเขาไม่ตั้งคำถามต่อรายละเอียดไดๆที่พวกเขาควรจะหรือจะอยู่ภายใต้สถานการณ์ปกติ และตอนนี้ความไว้วางใจนั้นได้ถูกเอาเปรียบจากโครงการต่างๆจำนวนมาก

การวิจัยของเรานั้นเกี่ยวกับทุกสิ่งที่เกี่ยวข้องกับแนวคิดนี้ ทำให้เราสามารถมอบการลงทุนที่มีอยู่ในโปรแกรมการรับประกันการเช่าหรือเพื่อการพิจารณาการลงทุนในปัจจุบันได้ มีคำแนะนำดังต่อไปนี้: 

พิจารณาให้เหมือนกับว่าถูกนำเสนออย่างแท้จริงและถูกกฎหมาย มันเปรียบเสมือนยานพาหนะเพื่อการลงทุนที่ยอดเยี่ยมและนอกเหนือจากพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย แต่ฉันยังจะตรวจสอบรายละเอียดต่อไปนี้เพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนของคุณไม่ใช่ทำให้เกิดการขาดดุลเพียงอย่างเดียวและการกระจายออกไปในหมู่นักลงทุนเก่าเพื่อให้ครอบคลุมการค้ำประกันที่ไม่ได้ถูกสร้างขึ้นอย่างแท้จริง  

ตรวจสอบให้แน่ใจว่าราคาของทรัพย์สินที่คุณกำลังซื้อมีราคาอย่างน้อยไม่เกิน 15-20% มากกว่าที่คุณสามารถซื้อทรัพย์สินที่ไม่มีการจัดการในพื้นที่เดียวกัน  ฉันจะระมัดระวังเกี่ยวกับใครก็ตามที่เสนอผลตอบแทนให้คุณในระหว่างที่อสังหาริมทรัพย์ยังก่อสร้างไม่เสร็จและรวมถึงการดำเนินงาน

โครงการยังมีการรับเงินล่วงหน้าโดยที่ไม่ได้บอกกล่าว เพราะพวกเขาไม่ควรที่จะต้องการเงินจำนวนนี้ล่วงหน้าและมันควรเป็นการจ่ายตลอดการก่อสร้างเพื่อผลประโยชน์ของพวกเขารวมถึงนักลงทุน

หากคุณกำลังพิจารณาที่จะลงทุนกับโครงการที่มีชื่อเสียงมายาวนานอย่างที่ใครๆก็ทำกัน คุณควรใช้เวลาในการโน้มน้าวใจตัวเองว่าการดำเนินงานในปัจจุบันของพวกเขากำลังให้ผลตอบแทนที่จำเป็นได้เพื่อให้เห็นถึงความสัตย์แท้จริง

ตรวจสอบความถูกต้องของกฎหมายและยอมรับความจริงที่ว่าประเทศไทยก็คือประเทศไทย โดยที่ฉันหมายถึงถ้ามีวิธีเดียวที่จะดำเนินการและสร้างรายได้ให้เพียงพอที่จะครอบคลุมการรับประกัน ต้องมีการปล่อยให้เช่าระยะสั้นแล้วดูที่การพัฒนาและดูว่า:

 มีการจัดการในสถานที่นั้นๆ
 มันมีขนาดเล็กพอที่จะบริหารจัดการภายใต้เรดาร์
หากมีผู้พักอาศัยเต็มเวลานั่นอาจทำให้เกิดปัญหา
โรงแรมจะพบว่าเป็นภัยคุกคามหรือไม่
บริษัทที่เสนอการรับประกันมีหุ้นส่วนคนไทยหรือไม่? ถ้าเป็นเช่นนั้นพวกเขาจะมีอิทธิพล?
โดยจดจำไว้ว่า โครงการหรือข้อเสนอการรับประกันคือการสร้างรายได้จากราคาขาย ความขาดดุลเป็นเท่าใรหากมีรายได้จริงที่สามารถสร้างได้เมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่ “รับประกัน”? ยิ่งไปกว่านั้นหากนี่ไม่ใช่สิ่งที่มากเกินไป คุณสามารถสันนิษฐานได้ว่าพวกเขาทราบถึงปัจจัยนี้มาแล้วและจะให้ผลกำไรกลับมาบางส่วนจากการขาย
 หากมีการเปลี่ยนแปลงใดๆในการดำเนินธุรกิจกับบริษัทที่ก่อตั้งขึ้นมามากขึ้น เช่น:

1. สัญญาณความต้องการเงินจำนวนไม่รู้จบ
2. เสนอการรับประกันตอนนี้พร้อมด้วยเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์มากกว่าแต่ก่อน หรือสัญญาณอื่นๆที่พวกเขาต้องการเพื่อเพิ่มยอดขาย
3. กระบวนการขายที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

หากผลตอบแทนที่ได้รับการรับประกันมาถึงจุดที่อยู่ห่างจากความเป็นจริงเมื่อเปรียบเทียบกับตลาดเช่าปกติทั่วไป

หากการดำเนินการใดๆมีขนาดใหญ่เกินไปที่จะดูแลภายใต้เรดาร์และยังคงยืนยันทำการเช่าระยะสั้นซึ่งเป็นตัวเร่งให้เกิดความสำเร็จ ในกรณีนี้โปรดดูว่าพวกเขาอยู่บนเว็บไซต์ agoda.com และ booking.com หรือไม่ หากไม่ใช่นั่นเป็นสัญญาณว่าทุกอย่างอาจจะไม่ได้เป็นอย่างที่เห็น

โครงการใดก็ตามที่ทำการก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนด เป็นสิ่งที่ต้องกังวลโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากโครงการได้รับเงินล่วงหน้าไปแล้ว เนื่องจากพวกเขาไม่เพียงแต่มีเงินเพื่อทำการก่อสร้างให้เสร็จสมบูรณ์ แต่มันก็อยู่ในความสนใจของพวกเขาที่จะทำให้เสร็จโดยเร็วเพื่อช่วยครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่จ่ายไป

เราได้สังเกตเห็นว่ามีบางโครงการเหล่านี้ได้เลือกสถานที่ที่ดูห่างไกล และหากโครงการไหนกระทำเช่นนี้และไม่ใช่สิ่งที่พวกเขาได้วางแผนที่จะทำในตอนแรกจะต้องมีการถามคำถามขึ้นมา นี่เป็นเพียงการบริการลดต้นทุนที่ช่วยให้การดำเนินการภายใต้งบประมาณเข้มงวดยิ่งขึ้นหรือไม่? 

 หากหลังจากฟังเหตุผลทั้งหมดแล้วพิจารณาว่าคุณสนใจสิ่งนี้ เราขอแนะนำให้คุณทำการลงทุนหากตรงตามเกณฑ์ต่อไปนี้:

 อสังหาริมทรัพย์ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์

 ราคาขายอย่างน้อยก็เปรียบได้กับราคาตลาดหรืออาจจะดีกว่า และเป็นมูลค่าที่คุณสามารถยืมได้

 การรับประกันที่เสนอนั้นสามารถทำได้จริง
 บริษัทที่บริหารจัดการมีประสบการณ์และทรัพยากรเพียงพอเพื่อส่งมอบสิ่งที่พวกเขานำเสนอได้

นอกจากนี้เรายังแนะนำว่าให้มีทนายความเพื่อดูแลสัญญา แต่ในขณะเดียวกันก็เข้าใจว่าที่นี่คือประเทศไทย ดูว่าโครงการนำเสนอที่จะให้การรับประกันใดๆเพื่อค้ำประกันหรือไม่ ความหมายหลักคือพวกเขามีอะไรจะเสีย?

เราหวังว่าข้อมูลนี้จะเป็นประโยชน์ต่อคุณไม่มากก็น้อย 

แบบฟอร์มใบสมัครการลงทุน

ขอข้อมูล







การรับประกันการเช่าของ ETA

โปรแกรมการจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของ ETA

ติดต่อกับที่ปรึกษาของเรา

เราจะตอบกลับคุณในไม่ช้า

Emerging Trends Advisors Co., Ltd.
306/82 Moo.10, Nongprue, Banglamung,
Chonburi 20150 Thailand

INVESTMENT APPLICATION FORM

REQUEST INFO







ETA RENTAL GUARANTEE

ETA Investment Property Management Program