Emerging Trends Advisors Важное объявление! Emerging Trends Advisors Официальное заявление Прочитай сейчас

Level 18, Park Ventures Ecoplex,
57 Wireless Road, Bangkok,
Thailand 10330

Обзор Программы гарантии аренды

концепция, плюсы, минусы и на что нужно обратить внимание.

Инвестиционные программы гарантии аренды становятся все более и более популярными в последние годы, и, честно говоря, это настоящая история успеха на рынке недвижимости, особенно в Паттайе, а также по всему Таиланду и даже в глобальном масштабе.

Как и в тайм-шере, сложно найти недостатки в фундаментальных факторах концепции гарантии аренды. Применять ее имеет смысл, главным образом, к туристическому направлению.

Airbnb является продолжением этой самой концепции. Огромный успех, которым пользуются ее основатели, и тот факт, что он стал мировым явлением, являются ещё одним доказательством того, что идея является фантастической.

Таиланд является одним из самых популярных мест отдыха в мире, и следующие факторы сыграли свою роль в росте рынка, который сегодня просто огромен. В целом, в наши дни обычные люди становятся более открытыми для иностранных инвестиций.

Рыночный крах в 2008 году, не смотря на существующее ранее слепое доверие к банковской системе, впервые заставил нас задавать вопросы банкам. Низкие процентные ставки, которые предлагают на западе, заставили нас искать альтернативные варианты. Кирпичи и строительный раствор – это то, что мы всегда покупали, желая оперировать безопасными инвестициями.

Предполагается, что только в Таиланде рынок гарантированной аренды привлекает инвестиции в размере более 30 миллионов долларов США в месяц.

На сегодняшний день не было примеров, когда предложения этих гарантий не могли быть представлены в любом массовом масштабе. К счастью, именно поэтому рынок превратился в такой прибыльный.

Эти программы в Таиланде практически во всех случаях нарушают закон. Коммерческая привлекательность в том, что вы получаете «защищённые инвестиции», которые предполагают, что вы являетесь непосредственно «покупателями собственности», а затем сдаёте ее в аренду на любое количество лет, как правило, застройщику, который ее построил. Впоследствии она продаётся вам в первую очередь за согласованную сумму, которая составляет от 5 до 10% в год от цены, которую вы заплатили за недвижимость.

Существует важный политический просчёт в Таиланде, который заключается в том, что частная жилая недвижимость, такая как дома или кондоминиумы, в соответствии с тайским законодательством, не может быть предоставлена для «краткосрочной аренды», и минимально допустимый срок, разрешённый законом, составляет 30 дней.

Причина, по которой это актуально и становится все более и более важным элементом рынка, заключается в том, что рынок недвижимости и рынок арендной гарантии просто взлетели вместе с такими продуктами, как Аir b&b и booking.com, доступными для широкой публики. Кроме того, способность людей общаться через социальные сети тоже сыграла свою роль.

Во-первых, один из многих законов в Таиланде, которые игнорировались так же, как проституция, кондоминиумы или дома, не соблюдающие акт об отелях, предлагая краткосрочную аренду, стали настолько распространённым явлением, что это оказало значительное влияние на лицензированные отели, которые в итоге не имели иного выбора, кроме как начать подавать официальные жалобы.  

Как только любая активная сторона начинает вмешиваться в рынок, особенно стороны с финансовым влиянием, тогда у властей не остаётся иного выбора, кроме как принять меры.

Во-вторых, так много кондоминиумов работали как отели с разными отдыхающими каждый день, что жители отдельных зданий также начали жаловаться.

Теперь  избыточное предложение в строительстве, которое очевидно для всех, также косвенно повлияло на людей, работающих гарантией с аренды, так как ставки, которые могут быть установлены для арендаторов с более длительным сроком действия (более 1 месяца), значительно ниже, чем они были 4-5 лет назад в Паттайе и плотность заселения сейчас составляет менее 30%.

Напомним, что изначально мы установили движущие факторы роста отрасли и причины, по которым многие застройщики добавили в свои продукты гарантию аренды, чтобы стимулировать продажи на вяло движущемся рынке.

Более того, мы упомянули факторы, которые привели к тому, что динамика в работе рынка сейчас делает это гораздо более рискованным предложением.

Проведя некоторые исследования рынка и представившись потенциальными инвесторами и связавшись с другими инвесторами, мы обнаружили следующее:

Разработчики сообщили нам, что до 60% их новых продаж могут приходиться на существующих инвесторов, и что очень высокий процент инвесторов теперь имеет такой уровень доверия, что они ничего не спрашивают о приобретаемой ими собственности и видят только доход, который они получают.

Это подтвердилось, когда мы поговорили с инвесторами, которые сообщили, что после небольшой «первой инвестиции» прошло совсем немного времени, и они стали достаточно уверенными, чтобы инвестировать гораздо более существенную часть своего портфолио в эти программы.

Таким образом было сформировано доверие, мы не сомневались в этом, но мы хотели посмотреть, существовали ли факты злоупотребления полученным доверием или нет, поскольку для всех, кто хвалит этих застройщиков, знание слова скептицизм и фразы «Схема Понци » часто пропадает, когда эта тема обсуждается публично.

Факты таковы:

Чтобы приносить пользу, собственность должна зарабатывать больше, чем выплачивается инвесторам.

Более того, сейчас этого гораздо труднее достичь, чем десять лет назад, из-за факторов, упомянутых выше.

Не упоминая каких-либо имён, чтобы не спровоцировать конфликты, мы были немного встревожены, когда смотрели на крупнейших операторов в бизнесе и на то, как их методы ведения бизнеса довольно сильно изменились за последние годы.

Мы также были удивлены тем, сколькие из этих застройщиков предлагали возврат, как только была произведена полная оплата, даже если собственность была далека от завершения. По сути, они брали все деньги авансом и предлагали выплатить доход на срок до 3 лет, пока строилось имущество, что не может быть правильным, если учесть, что имущество генерирует нулевой доход для покрытия любой части выплачиваемых платежей.

Ещё один фактор, который нельзя упустить, заключался в том, что цены, по которым эти объекты продаются, не отражают рыночную цену. Фактически они могут в пять раз превышать цену существующих готовых объектов в той же области.

После нашего исследования мы пришли только к одному выводу. Изменение обстоятельств означало, что то, что первоначально было действительно достижимым, больше не является возможным, и чтобы продолжать работать, застройщикам пришлось повысить цены, по которым они продают свои новые объекты недвижимости, чтобы компенсировать нехватку доходов по сравнению с суммой-гарантированной выплатой.

Инвесторы слепо доверяют, потому что они получают прибыль в течение некоторого времени, и это доверие заставляет их не сомневаться в деталях, которые они, вероятно, должны или хотели бы узнать при нормальных обстоятельствах, и это доверие в настоящее время используется многими застройщиками.

Наше исследование всего, что связано с этой концепцией, побуждает нас дать тем, кто уже имеет инвестиции в программы гарантии аренды, или тем, кто рассматривает возможность участия в подобном инвестировании, следующие советы: 

Рассматривайте это предложение, как если бы оно было искренним и законным. Это отличный инструмент для инвестиций и дополнение к любому разнообразному портфолио, но стоит проверить следующие детали, чтобы убедиться, что ваши инвестиции не просто покрывают дефицит или распределяются среди предыдущих инвесторов для покрытия гарантий, которые не были сделаны по-настоящему.  

Убедитесь, что цена недвижимости, которую вы покупаете, по крайней мере, не более чем на 15-20% больше, чем та, за которую вы могли бы купить неуправляемую недвижимость в том же районе.  Я бы очень настороженно относился к тому, кто предлагает вам возврат за недвижимость, которая ещё не была достроена и не функционирует.

Застройщики, принимающие деньги заранее, вызывают тревогу, потому что они не не должны принимать эти деньги авансом, их следует вносить в течение всего строительства, обеспечивая выгоду застройщикам и инвесторам.

Если вы рассматриваете возможность инвестирования в давно зарекомендовавшего себя застройщика, что, естественно, большинство и делает, то найдите время, чтобы убедиться в том, что их существующие операции приносят прибыль, необходимую для того, чтобы их предложение вызывало доверие.

Проверьте законность действий застройщика и учтите тот факт, что Таиланд – это Таиланд. Под этим я подразумеваю, что требуется время начать работу и приносить достаточный доход, чтобы покрыть гарантию, и наблюдение за определенными факторами:

 Имеется в наличии управление на месте.
 Это достаточно маленькая операция, позволяющая идти ниже уровня радаров.
Если в здании проживают постоянные жители, это может вызвать проблемы.
Увидят ли отели в этом угрозу?
Есть ли у компании тайские партнёры, предлагающие гарантию? Если это так, то влиятельны ли они?
Учитывая то, что застройщик или предлагающий гарантии зарабатывает деньги на цене продажи, насколько велик дефицит между реальным доходом, который может быть получен, по сравнению с «гарантированной» суммой? Более того, если это не слишком много, вы можете предположить, что они учли это и вернут некоторую прибыль от продажи.
 Если есть какие-либо изменения в более устоявшихся деловых практиках, такие как:

1. Признаки необходимости бесконечной суммы денег.
2. Гарантии предлагаются с более выгодными условиями, чем раньше, или присутствуют другие признаки того, что они должны увеличить свои продажи.
3. Процесс продаж постоянно растёт.

Если гарантированная прибыль достигла точки далёкой от реальной, по сравнению с обычным рынком аренды.

Если какая-либо операция становится слишком большой, чтобы проходить незаметно, и застройщик по-прежнему настаивает на том, что краткосрочная аренда является катализатором их успеха, в этом случае, пожалуйста, посмотрите, есть ли они на agoda.com и booking.com. Если это не так, то это признак того, что все может быть не так, как кажется.

Любые проекты, в которых строительство идёт с опозданием, вызывают беспокойство, особенно если разработчик взял деньги авансом, поскольку у них есть не только деньги для завершения строительства, но и в их интересах будет завершить его как можно скорее, чтобы покрыть расходы, которые в настоящее время были оплачены.

Мы заметили, что некоторые из этих застройщиков также выбирают некоторые очень непонятные места под застройку, и если какой-либо застройщик делает это, и это не то, что они изначально планировали сделать, тогда нужно задаться вопросом, не является ли это просто желанием сократить расходы, что позволит продолжить работу в условиях ограниченного бюджета?

 Если после этого исследования вы все еще заинтересованы, то мы рекомендуем вам инвестировать только при соблюдении следующих критериев:

 Недвижимость полностью достроена.


 Цена продажи, по крайней мере, совместима с рыночной стоимостью или даже лучше и является такой, которую вы можете взять в долг.


 Предлагаемые гарантии реально достижимы.
 Компания, управляющая ею, обладает опытом и ресурсами, чтобы обеспечить соблюдение своих гарантий.

Мы также советуем нанять юриста, чтобы он просмотрел контракт, но в то же время мы понимаем, что это Таиланд. Посмотрите, предлагает ли разработчик застраховать соблюдение своих гарантий, в сущности имея в виду, что они готовы потерять?

Мы надеемся, что вы найдёте эту информацию полезной.

БЛАНК ИНВЕСТИЦИОННОЙ ЗАЯВКИ

запрашивать информацию

ГАРАНТИЯ АРЕНДЫ ETA

Программы управления инвестиционной недвижимостью ETA

Связаться с
Наши консультанты

Мы ответим вам в ближайшее время

Emerging Trends Advisors Co., Ltd.
306/82 Moo.10, Nongprue, Banglamung,
Chonburi 20150 Thailand

INVESTMENT APPLICATION FORM

REQUEST INFO

ETA RENTAL GUARANTEE

ETA Investment Property Management Program