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Emerging Trends Advisors Annonce Importante! Emerging Trends Advisors Communiqué Officielle Lisez Maintenant

Level 18, Park Ventures Ecoplex,
57 Wireless Road, Bangkok,
Thailand 10330

Si vous faites partie des milliers de propriétaires qui ont fait preuve de patience, voire de façon plus réaliste, avec frustration, en essayant de trouver un acheteur disposé à payer un montant proche du montant que vous aviez initialement payé pour votre propriété, vous n’allez pas aimer la prochaine étape – Le pire est encore à venir.

Je pense que nous avons à Pattaya une situation anormale en ce moment où nous enregistrons simultanément un taux d’occupation inférieur à 30%. Pourtant, les nouveaux développements attirent toujours de nouveaux acheteurs et se vendent bien avant leur achèvement.

Le secteur de l’immobilier à Pattaya, en raison de tant de nationalités différentes qui s’y rendent, s’y installent et y investissent, se trouve dans une situation très particulière: il peut y avoir un condo sur le marché dans un développement bien géré et bien construit, mais il n’attire pas l’attention avec un étiquette de prix de 30 000 THB par m², et dans la même zone, des milliers d’unités au prix de 150 000 THB par m² sont vendues sur plan.

Les Européens ont été remplacés par les Russes, qui ont cédé la place presque du jour au lendemain aux Chinois, tandis que les Thaïlandais ont lentement progressé et sont devenus un acteur important.

En ce moment, le marché est simple. il y a 3 marchés actifs: 

ACHETEURS THAILANDAIS

Certaines parties authentiques mais nombreuses d’une escroquerie corrompue.

ACHETEURS CHINOIS

Nom étranger, moins de 3 000 000 THB, idéalement vue sur la mer.

INVESTISSEURS  ÉTRANGERS

Faire des investissements uniquement pour le rendement offert dans les promotions de retours garantis par les développeurs.

Nous voyons des propriétés rester sur le marché pendant 12 mois sans intérêt à un prix inférieur de 20% à 30% à ce que les unités «similaires» se vendent chaque semaine. Le marché immobilier d’aujourd’hui est plus une affaire de commodité que de logique, et rares sont les personnes choisies qui gagnent indûment de l’argent.

Les personnes suivantes gagnent de l’argent:

  • Marché hypothécaire thaïlandais
  • Grand développeurs
  • Développeurs offrant une garantie de loyer
  • Agent chinois
  • Les locataires

Ceux qui perdent sont:

  • Les banques
  • Les nouveaux acheteurs individuels
  • Les précédents acheteurs individuels

Pour obtenir un prix raisonnable, il vous faut:

  • Être un agent chinois
  • Offrir une garantie de location

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Voici un scénario typique de ce que nous voyons aujourd’hui:

Un projet lancé en 2013 et devant s’achever en 2016 a finalement été achevé en 2018 et vend aujourd’hui des studios à quota thaïlandais à des locaux qui achètent via une hypothèque bancaire. Le même projet voit également les différents noms de studios se faire prendre par des investisseurs chinois.

Le prix de vente moyen est d’environ 2 000 000 THB, ce qui est similaire à ce qu’ils avaient été vendus il y a 5 ou 7 ans. Malheureusement, l’acheteur initial est celui qui ressent le chagrin, les Européens et les Russes constituent une part importante des vendeurs, et les statistiques de leur investissement ressemblent à ceci:

Payer 2 000 000 THB sur cinq ans et s’ils font partie des 30% chanceux qui ont un locataire, ils recevront un rendement net d’environ 3%. Ce n’est pas non plus le pire, vendre serait une perte en capital de 25%.

Il suffit simplement que l’acheteur soit Thaïlandais ou Chinois, selon le statut de propriété et le montant des ressources de l’agent chinois ou du type de personnes qu’il est nécessaire de payer pour obtenir un emprunt hypothécaire, ce qui signifie qu’il existe une différence considérable entre ce que le vendeur reçoit pour une propriété par rapport à ce que le nouvel acheteur paie.

Les investisseurs chinois ont tout le pouvoir en ce moment, et il est dans leur nature de ne faire aucun prisonnier afin de tirer le maximum de leur potentiel. Les directeurs de banque veillent à ce qu’ils soient payés, même si c’est finalement aux dépens de leurs employeurs.

Les plus intelligents sont les développeurs qui traitent leurs projets avec les Chinois et augmentent leur prix de vente, ce qui leur permet de payer des commissions plus élevées.

Les promoteurs de garantie de loyer sont légaux, et comme ils garantissent un rendement, qui est le principal argument de vente et d’attraction pour l’acheteur, le prix de l’unité de garantie de l’investissement est un peu oublié. En réalité, on en abuse maintenant, car les coûts des unités deviennent de plus en plus chers et sont très éloignés de la valeur réelle.

Ces circonstances, qu’elles soient bonnes ou mauvaises, se produisent. Je pense que la situation actuelle de développement continu dans une ville occupée à moins de 30% avec des propriétés achetées en volume à des prix supérieurs de 40% à 100% à ceux d’autres villes situées dans la même région ou dans certains cas, le même développement pourrait se poursuivre pour un certain temps.

Aussi étrange que cela puisse être et allant à l’encontre des tendances traditionnelles, l’offre et la demande constituent fondamentalement le principal facteur. Cela régit le prix de tout. Cependant, à Pattaya, les éléments en jeu font que même dans un état de surabondance apparente de copropriétés, de nouveaux projets sont toujours en cours de lancement, il semble donc que le pire reste à venir.

Article Author: David Simpson (CEO)