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Emerging Trends Advisors Co., Ltd.
306/82 Moo.10, Nongprue, Banglamung,
Chonburi 20150 Thailand

Le Rapport de Garantie de Locative

Le concept, les aspects positifs, les dangers et ce qu’il faut rechercher.

Les programmes d’investissement avec garantie de loyer sont de plus en plus populaires ces dernières années et, en toute justice, sont l’histoire à succès du marché immobilier, en particulier à Pattaya ainsi que dans l’ensemble de la Thaïlande et même à l’échelle mondiale.

Comme dans le concept  du Time Share, il est difficile de trouver une faille dans les facteurs fondamentaux du concept de Garantie de Location. Cela n’a de sens principalement que lorsqu’il est appliqué à une destination touristique.

Airbnb est une extension de ce concept même. Le succès remporté par ses fondateurs et le fait qu’il soit devenu un phénomène mondial n’est qu’une preuve supplémentaire de  cette fantastique idée.

La Thaïlande est l’une des destinations de vacances les plus populaires au monde et les facteurs suivants ont tous joué un rôle dans la croissance d’un marché qui est tout simplement énorme aujourd’hui.  En général, les citoyens ordinaires sont de plus en plus ouverts aux investissements à l’étranger.

Depuis le crash de 2008, lorsque la confiance aveugle dans le système bancaire nous avait amenés à interroger les banques pour la première fois.  Les faibles taux d’intérêt qu’ils offrent dans l’Ouest nous ont forcés à chercher des solutions de rechange. Les briques et le mortier sont significatifs de  que nous avons toujours privilégiés en achat pour croire en un investissement sûr. 

On estime qu’en Thaïlande seulement, le marché de la garantie de loyer attire des investissements de plus de 30 millions USD par mois. 

À ce jour, il n’y a pas eu d’exemples où les offrants de ces garanties n’auraient pas réussi à livrer en masse. Heureusement, c’est la raison pour laquelle ce marché est devenu aussi lucratif. 

Lorsqu’ils exécutent ces programmes en Thaïlande, dans presque tous les cas, ils enfreignent la loi. L’attraction et l’argumentaire de vente sont tels que vous obtenez «un investissement sécurisé» qui vous voit directement «acheter une propriété en pleine propriété», puis que vous la louez pour un nombre d’années quelconque au développeur qui l’a construite. Celle-ci vous est ensuite vendue en premier lieu pour un montant convenu équivalant à 5-10% par an du prix que vous avez payé pour son achat.

En Thaïlande,  « la peau du bananier est claire » : une loi thaïlandaise interdit à une propriété résidentielle privée telle qu’une maison ou un condominium d’offrir un «contrat de location à court terme» et que la période minimale légalement autorisée est de 30 jours. 

La raison pour laquelle cela est pertinent et devient de plus en plus important tient à la manière dont le marché de l’immobilier et le marché de la garantie de location ont explosé, tout comme des entités telles que Airbnb, Booking.com, étant accessibles au grand public. De plus, la possibilité pour les gens de se connecter via les médias sociaux a  joué un rôle pour tous. 

Premièrement, l’une des nombreuses lois thaïlandaises ignorées, tout comme la prostitution, les copropriétés ou les maisons bafouant la loi sur les hôtels et proposant des baux à court terme est devenue tellement courante qu’elle a eu un impact significatif sur les hôtels licenciés, qui n’ont finalement d’autre choix que de commencer à porter plainte.   

Une fois qu’une partie active commence à s’impliquer, en particulier les parties ayant une influence financière, les autorités n’ont inévitablement pas d’autre choix que de prendre des mesures. 

Deuxièmement, le grand nombre de copropriétés qui fonctionnaient comme des hôtels avec des vacanciers différents chaque jour était tel qu’ils ont poussé également les résidents de bâtiments individuels ont à se plaindre. 

Maintenant, en raison de l’offre excédentaire dans la construction qui est évidente pour tout le monde, les locataires de la garantie du loyer ont également été indirectement affectés, car les tarifs applicables aux locataires à plus long terme (plus d’un mois) sont nettement plus bas qu’ils ne l’étaient Il y a 4-5 années à Pattaya, le taux d’occupation est maintenant inférieur à 30%. 

En résumé, nous avons tout d’abord établi les facteurs déterminants de la croissance du secteur et les raisons pour lesquelles de nombreux développeurs ont maintenant ajouté une garantie de location à leurs produits afin de stimuler les ventes sur un marché stagnant. 

De plus, nous avons mentionné des facteurs qui ont amené la dynamique en jeu à en faire une proposition beaucoup plus risquée. 

Après avoir fait des recherches sur le marché, pris la position d’investisseurs potentiels et pris contact avec certains investisseurs, nous avons découvert les éléments suivants: 

Les développeurs nous ont dit que 60% de leurs nouvelles ventes peuvent provenir d’investisseurs existants et qu’un pourcentage très élevé des investisseurs ont un niveau de confiance maintenant qu’ils ne remettent en question rien sur la propriété qu’ils achètent et ne voient que le rendement qu’ils reçoivent. 

Cela a été confirmé lorsque nous avons discuté avec des investisseurs qui ont déclaré qu’après un «premier investissement» modeste, ils avaient rapidement la confiance nécessaire pour investir une partie beaucoup plus substantielle de leur portefeuille dans ces programmes.

Il y avait donc une confiance, nous ne doutions pas de cela, mais nous voulions savoir si cette confiance gagnée était abusive ou non. En ce qui concerne tous ceux qui louent ces développeurs, il existe un scepticisme et la phrase “Schéma de Ponzi” est souvent mis en sourdine lorsque ce sujet est discuté publiquement. 

Les faits simples sont les suivants: 

Pour qu’elle soit authentique, la propriété doit gagner plus que le montant versé aux investisseurs. 

De plus, cela est beaucoup plus difficile à réaliser qu’il y a dix ans en raison des facteurs susmentionnés. 

Ne mentionnant aucun nom comme ne voulant pas commencer une guerre, nous avons été légèrement inquiets lorsque nous avons examiné les plus gros opérateurs du secteur et nous avons expliqué comment leurs pratiques commerciales avaient radicalement changé au cours des dernières années. 

Nous avons également été surpris de voir combien de ces développeurs offraient un revenu dès que le paiement intégral avait été effectué, même si la propriété était loin d’être complète. Pour l’essentiel, ils prenaient tout leur argent au départ et offraient de payer un retour sur une période allant jusqu’à 3 ans pendant la construction du bien, ce qui ne peut pas être juste étant donné que le bien ne génère aucun revenu pour compenser une partie quelconque des paiements versés. 

En dehors.  Un autre facteur incontournable est que les prix de vente de ces propriétés ne reflètent en aucun cas le prix du marché. En fait, ils peuvent représenter jusqu’à cinq fois le prix des propriétés achevées existantes dans la même zone.

Après nos recherches, nous n’avons tiré qu’une conclusion. En d’autres termes, le changement de situation a eu pour conséquence que ce qui était initialement réalisable n’est plus d’actualité et pour continuer à exploiter les promoteurs, il a fallu augmenter les prix de vente des nouvelles propriétés pour compenser le manque à gagner par rapport au montant garanti.

Les investisseurs ont une confiance aveugle car ils reçoivent des rendements depuis un certain temps et cette confiance les amène à ne pas remettre en question les détails qu’ils devraient ou devraient probablement utiliser dans des circonstances normales. Cette confiance est maintenant mise à profit par de nombreux développeurs.

Nos recherches sur tout ce qui a trait à ce concept nous amènent à donner à quiconque, soit aux investissements existants dans les programmes de Garantie de loyer, soit aux investissements envisagés, le conseil suivant:  

Considérez-le comme s’il était offert véritablement et légalement. C’est un excellent véhicule d’investissement et un ajout à tout portefeuille diversifié, mais j’aimerais vérifier les détails suivants pour s’assurer que votre investissement ne rattrape pas seulement le manque à gagner et qu’il est distribué aux investisseurs plus âgés afin de couvrir les garanties qui ne sont pas réellement faites.  

Assurez-vous que le prix de la propriété que vous achetez ne dépasse pas au minimum 15 à 20% de plus que vous ne pourriez acheter une propriété non gérée dans la même région.   Je me méfierais de toute personne qui vous offrirait des revenus sur des propriétés non terminées et non opérationnelles.

Les promoteurs, même en acceptant de l’argent à l’avance, déclenchent une sonnette d’alarme parce qu’ils ne devraient pas vouloir que cet argent soit chargé au début et il devrait être payé tout au long de la construction, à leur avantage, ainsi qu’aux investisseurs. 

Si vous envisagez d’investir avec un développeur de longue date, comme le font naturellement la plupart des gens, prenez alors le temps de vous convaincre que leurs opérations existantes rapportent les revenus nécessaires pour que cette opération soit authentique. 

Vérifiez les aspects juridiques et tenez compte du fait que la Thaïlande est la Thaïlande. J’entends par là si le seul moyen d’opérer et de générer des revenus suffisants pour couvrir une garantie, nécessite un certain investissement à court terme, puis examiner l’évolution et voir si:

 Il y a une gestion en place.
 C’est une opération assez petite pour passer inaperçue.
S’il y a des résidents à temps pleins, cela pourrait causer  des problèmes?
Un hôtel constituerait-il une menace?
La société offrant la garantie a-t-elle des partenaires thaïlandais? Si oui, sont-ils influents?
Compte tenu du fait que le développeur ou l’offre de la garantie gagne de l’argent sur le prix de vente, quel est le manque à gagner éventuel entre le revenu réaliste pouvant être généré par rapport au montant “garanti”? De plus, si cela n’est pas excessif, vous pouvez supposer qu’ils en ont tenu compte et qu’ils rendront certains profits de la vente.
 S’il y a des changements dans les pratiques commerciales des pratiques plus établies telles que: 

1. Signes de besoin d’une somme d’argent sans fin.
2. Des garanties sont désormais offertes avec des conditions plus avantageuses qu’avant ou d’autres signes indiquant qu’elles ont besoin d’augmenter leurs ventes. 
3. Processus de vente en augmentation constante. 

Si les rendements garantis ont atteint un point aussi éloigné de ce qui est réaliste par rapport au marché de la location classique.

Si une opération devient trop importante pour passer inaperçue et insiste toujours pour que les locations à court terme soient le catalyseur de son succès, dans ce cas, vérifiez si elles se trouvent sur agoda.com et booking.com. Si elles ne le sont pas, c’est un signe que tous pourraient ne pas être ce qu’il semble.

Tout projet dont la construction est en retard est un souci surtout si le développeur a pris de l’argent d’avance, car il n’a pas seulement l’argent nécessaire pour terminer l’installation, mais il est également dans son intérêt de le terminer le plus tôt possible pour aider à couvrir les dépenses qui sont payées. 

Nous avons remarqué que certains de ces développeurs choisissent également des emplacements très obscurs. Si un développeur procède ainsi et que ce n’est pas ce qu’il prévoyait initialement, il faut poser la question suivante: s’agit-il simplement d’un exercice de réduction des coûts? Permet-il à l’opération de continuer avec des budgets plus serrés?

 Si, après toutes ces considérations, vous êtes intéressés, nous vous recommandons d’investir uniquement si les critères suivants sont remplis: 

 La propriété est entièrement terminée. 

 Le prix de vente est à tout le moins comparable à la valeur marchande ou même supérieur, et il s’agait d’une valeur sur laquelle vous pourriez emprunter.

 Les garanties offertes sont réalisables de manière réaliste.
 La société qui la gère dispose de l’expérience et des ressources nécessaires pour offrir ce qu’elle offre.

Nous vous conseillons également de faire examiner le contrat par un avocat, mais comprenez en même temps qu’il s’agit de la Thaïlande.  Voir si le développeur propose de mettre en place des assurances contre les garanties, ce qui signifie essentiellement, qu’est-ce qu’ils ont à perdre? 

Nous espérons que vous trouverez ces renseignements utiles.

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