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Emerging Trends Advisors Co., Ltd.
306/82 Moo.10, Nongprue, Banglamung,
Chonburi 20150 Thailand

Pour une entreprise qui propose principalement des investissements dans l’immobilier et qui a lancé hier seulement un nouveau produit: ETA Rental Guarantee; et avec des milliers de propriétés à Pattaya, cela peut sembler un peu suicidaire si l’on considère le taux d’occupation actuel à Pattaya qui a considérablement baissé au cours des 4-5 dernières années, oscillant autour de 30%.

Emerging Trends Advisors (ETA) n’est que l’une de nos sociétés dont le message de cet article ne prodigue aucune faveur. Au sein de notre groupe de sociétés détenues / gérées par nous ou en partie, nous avons plusieurs agences immobilières locales, une société de construction, des sociétés de marketing dont toutes dépendent d’un secteur immobilier dynamique et dynamique pour survivre.

Mais la confiance a toujours été dans la vérité, et si la situation actuelle devait changer, je pense que les prix auxquels nous valorisons l’immobilier doivent être corrigés. L’offre et la demande doivent dicter le prix de tout dans la vie. J’en ai parlé dans un article intitulé ‘C’est le meilleur moment pour investir‘ en septembre 2016, mais j’avais tort.

J’ai fondé mes opinions sur la logique; cependant, la logique n’arrive pas sur le marché immobilier local de Pattaya, où le développement de nouveaux projets de condominiums se poursuit, lorsque le taux d’occupation est inférieur à 30% et que vous pouvez acheter à la moitié de son prix de son coût de construction. C’est une situation bizarre. Veuillez consulter cet article pour un rapport plus détaillé sur l’offre excédentaire.

Le marché de l’immobilier n’est pas entièrement réglementé, contrairement à la plupart des pays occidentaux, ce qui signifie que les agents n’ont aucune connaissance de l’industrie, ce qui signifie que le travail n’est pas accompli comme prévu.

On dit des mensonges, certains intentionnellement, il y a plus que quelques agents immobiliers dans cette ville qui «volent le sucre dans le thé de leur grand-mère», en gros ils diront n’importe quoi pour gagner une commission. Au cours des deux derniers mois, j’expliquais comment donner à notre produit un rendement garanti allant jusqu’à 8% par an – “ETA Rental Guarantee” et pourquoi j’ai fait un effort supplémentaire pour engager de nouveaux actifs pour garantir les retours. Seul le montant principal est garanti par un titre de propriété.

Pour être honnête, cela ne sécurise toujours pas suffisamment le principe car la valeur marchande est nettement inférieure à celle donnée par les banques.

Je l’explique en tant que tel – «la vérité est que, dans les conditions actuelles du marché, vous ne pouvez réellement atteindre qu’un rendement compris entre 2% et 4%, lorsque vous achetez et louez au« prix du marché ». Les plus petites unités au bon endroit peuvent obtenir des rendements plus élevés. La raison pour laquelle je suis assez confiant pour mettre mes autres actifs en jeu est que le prix auquel j’achète les parts signifie que lorsqu’une vente au prix évalué par la banque me permet de «réinvestir» , pour couvrir le déficit du rendement locatif réaliste et réalisable.

J’ai également la chance de disposer de nombreuses autres ressources sur lesquelles je peux compter pour augmenter mon taux d’occupation et mon revenu net, ce à quoi aucun agent local ne m’a jamais posé de questions ni n’a été en désaccord. Comme ci-dessus, «atteindre de manière réaliste un rendement compris entre 2% et 4%» n’est valable que si vous êtes occupé à 100%, mais vu que l’occupation moyenne est inférieure à 30%, un agent immobilier ne peut et ne doit pas citer ces chiffres.

Voici un modèle financier simple, honnête et réaliste pour un investissement dans un bien locatif d’une durée de 5 ans à Pattaya (sous réserve des conditions actuelles):

Unit Categorie 1 Lit Condo
L’region Pratumnak
Dimension 40sqm
Prix ​​du marché 3,000,000 THB
Prix ​​de location 15,000 THB

Le tableau ci-dessous présente les revenus et les dépenses annuels de cet exemple d’investissement, ainsi que les chiffres correspondant à une projection sur 5 ans du revenu net et des pertes associées. 

En conclusion et sur la base des chiffres figurant dans le tableau ci-dessus, si vous décidez d’acheter directement auprès d’un propriétaire ou si vous traitez avec la litanie d’agents qui parcourent Pattaya à la recherche d’un accord, je peux vous assurer que vous ne pouvez que perdre  de l’argent en achetant une propriété Pattaya. 

C’est pourquoi j’ai construit et développé notre équipe chez Emerging Trends Advisors (ETA). Nous avons consacré beaucoup de temps et de ressources à la création d’une méthode d’investissement améliorée et plus sûre en Thaïlande.

Veuillez consulter les informations concernant notre produit de garantie de location ici.  

Article Author: David Simpson (CEO)