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Level 18, Park Ventures Ecoplex,
57 Wireless Road, Bangkok,
Thailand 10330

EXPLICACIÓN DE LA ACTIVIDAD COMERCIAL 

No podemos garantizarles sus beneficios sin ser capaces de comerciar con las propiedades. Comerciando con estas y utilizando inteligentemente las empresas de nuestro grupo, es la forma gracias a la cual podemos conseguir los beneficios necesarios para poder afrontar los pagos que aseguran las garantías que le ofrecemos.

Utilizamos y trabajamos con diferentes productos en el mercado actual para poder alcanzar beneficios. Algunos de estos se encuentran en periodo de prueba y están a punto de ser lanzados al mercado, mientras que otros ya han sido puestos en práctica otorgando excelentes resultados. 

 Estamos vendiendo propiedades con Garantías de Alquiler
 Estamos transfiriendo paquetes grandes de propiedades a Sociedades de Inversión Inmobiliaria
 Ofrecemos otros incentivos con cada propiedad en venta
 También estamos ofreciendo otros incentivos a los inquilinos que alquilan nuestras propiedades

Ofrecemos diferentes condiciones y productos a los clientes que desean adquirir una de nuestras propiedades:

  • Intercambio de Propiedades
  • Alquiler con opción a compra
  • Hipotecas
  • Propiedad Fraccional
  • Garantía de Alquiler

Todas las opciones que ofrecemos, además de nuestras agencias de Marketing y de Bienes Inmuebles, nos dan la ventaja necesaria y nos permiten comerciar de manera más eficiente y rentable.

Explicación en detalle

Sumario

La estrategia aplicada al “comerciar” es simplemente la siguiente:

  1. Compramos algo
  2. Cambiamos algo
  3. Vendemos algo

Esta es una fórmula que ha sido investigada, ensayada y probada en profundidad. Un plan de inversión completamente seguro, ético y realista.

Nuestra forma de proceder es la siguiente:

  1. Compramos una propiedad a un precio por debajo del valor de mercado
  2. La convertimos en una Propiedad con Garantía de Alquiler
  3. Más tarde la vendemos a un precio superior

Garantía de alquiler de ETA al vender en Precio Justo de Mercado is:

  • La más barata
  • El menor ingreso inicial
  • La más segura
  • Con la mayor variedad
  • Es la más flexible
  • Tiene los mejores beneficios

Esto es en una industria decenas de millones de dólares mensuales a nivel global

Siga el siguiente enlace:
Garantía de Alquiler ETA 

La tabla que puede encontrar más abajo muestra los descuentos (sujetos a la tasación del banco) que ETA necesita obtener al comprar propiedades con la intención de hacer “la garantía de alquiler” viable.

Necesitamos adquirir propiedades a un precio un 30% menor al “Precio Justo de Mercado”, de esta manera podremos vender la misma propiedad a un “Precio Justo de Mercado” con una Garantía de Alquiler y ofrecer una Garantía de Recompra de forma rentable.

Los siguientes ajustes pueden ser realizados al calcular el precio:

2% más por tener vistas al mar
4%  más por estar frente al mar en primera línea de playa

También contamos con el beneficio de poder vender los activos de bienes raíces finalizados al precio que nos hacen ofrecer:

  • El producto más barato del mercado. Vender propiedades ya construidas  a mitad de precio de las propiedades todavía en construcción ofrecidas por nuestros grandes competidores.

Una vez más, debido a que el precio de adquisición de esas propiedades fue bajo, disponemos de la flexibilidad necesaria para ofrecerle las siguientes opciones:

  • Pague el 50% del valor bancario y “llévese su título de propiedad hoy mismo” esta promoción incluye la garantía de retorno del 10% neto anual y un 200% de opción de recompra al finalizar el término del acuerdo.
Price that means we hit every market

This means we are offering a freehold investment property from 500,000 THB.

Prices the competition cannot compete with

We are going to be selling built condominiums for as little as 800,000 THB enabling you to walk away with a title deed next door to where one of the most significant players in the industry that is achieving sales of 700 million THB per month are selling the same size unit off plan for 4,000,000 THB.

Database

As mentioned, ETA has the database of customers who have invested in this industry through who will now become our competitors to the sum of around USD 800 million or 20,000,000,000 THB.

Full Transparency

We are also giving full legal authority to our legal partner Magna Carta to be 100% transparent with our financial details to our investors, and we have employed them to do the books on all of our other associate’s businesses in Thailand.

Flexibility

We are going to offer the option to invest in this product with your existing non-performing assets be taken in exchange and a fair market rate being offered.

Esto nos permite aprovecharnos de la sobreoferta existente hoy en día en el mercado y hablar honestamente sobre la situación del mercado inmobiliario en Pataya.

Debido al hecho de que estamos comprando algunas propiedades muy baratas, hemos decidido utilizar los apartamentos de la mejor manera posible. Una de estas maneras es ofrecerlos a agentes de bienes inmuebles locales para incentivarlos a impulsar nuestros productos.

En los últimos dos meses de pre lanzamiento de nuestros productos, sin tener ninguna infraestructura física en el lugar y sin contar con agentes locales, hemos sido capaces de realizar ventas por un valor cercano a los 200,000,000 THB.

No solo estamos convencidos de que nuestras ventas se van a seguir incrementando, sino que sabemos que tenemos todos los números para hacernos con un gran trozo del sector comercial inmobiliario, una industria que genera billones anualmente.

¿Cómo hacemos dinero?

El fondo compra propiedades a un precio más bajo del que ETA pagaría al comprarla de vuelta con la Garantía de Alquiler.

Ejemplo:

Sujeto: Estudio en Cliff
Ubicación: Pratumnak
Propietario: Nombre extranjero
Vista: Mar
Tamaño: 38.5 m2

La información ha sido tomada desde Thailand property en 19/05/2010 https:// www.thailand-property.com/condo/3165/the-cliff

Valoración media bancaria: 92k m2 – 3.5 millones de baht
Precio Medio de Mercado: 66k m2 – 2.5 millones de baht
Fácilmente Disponible por debajo de 2 millones de baht
Precio Anunciado Más Bajo: 1.7millones de baht

La Garantía de Alquiler de ETA puede adquirir propiedades sujetas a un 39% de descuento en el banco.

3.5millones de baht – 39% = 2.13m2 55k por m2

Hemos estado comprando estos al contado por precios alrededor de los 1.6 millones de baht en los últimos dos meses.

Desembolso inicial – 1.6 millones de baht 
Venta para financiamiento – 2.1millones de baht
Beneficio Neto – 0,5 millones de baht
ROI – 32%

Estudio de Mercado

“El verdadero valor de un activo inmobiliario”

El costo de construcción neto en caso de ser propietario de las grúas, maquinaria y contar con la fuerza de trabajo asalariada:

Construcción – 9,000 – 12,000 por m2 finalizado y amueblado – 2-estrellas 14 mil – 5 estrellas 25 mil

Coste neto medio para un constructor o promotor en proyectos ubicados en la ciudad – 60 mil por m2

Incluyendo los gastos de venta, marketing y los cargos realizados por la construcción, un constructor intentará obtener una rentabilidad alrededor de los 70,000 THB por m2 – este es un precio medio, ya que dependiendo de si están o no amuebladas el costo puede ir de 40 mil a 100 mil.

De media los bancos tasan los bienes inmuebles en unos 80,000 THB por m2.

Este es un precio acertado, ya que siguen el proceso necesario para evaluar la propiedad correctamente:

El 80% del valor real de la propiedad proviene de los siguientes 4 aspectos:

  • Ubicación
  • Tamaño de la propiedad
  • m2 construidos
  • Terminar

Los siguientes elementos deberían representar un 20% del valor:

  • Vista
  • Tipo de edificio
  • Franja de precio
  • Régimen de Propiedad
  • Gestión
  • Beneficio Garantizado

¿Cómo Tasar una Propiedad?

”Pataya en números”

Population of Pattaya

Residents approx – 1,000,000
Tourists at any time – 500,000 – 1,000,000

Total beds in Pattaya combining all property types – approx 3,000,000

Market Conditions

Residential Real-Estate sales in Pattaya – approx. 1,500,000 per month

Who’s buying?
  • Chinese 60%
  • Thai 20%
  • Rest of World 20%
What are they buying?
  • 30% 0-2,000,000 THB
  • 35% 2-3,000,000 THB
  • 20% 3-5,000,000 THB
  • 10% 5-10,000,000 THB
  • 3.5% 10-15,000,000 THB
  • 1.5% 15,000,000 THB+
Why are they buying?
  • 75% for investment or dual-purpose invest/use
  • 15% to live
  • 10% holiday home
How many are sold with Rental Guarantee
  • 55% – includes sitting tenants
Realistic Achievable Rental Rates
  • 2-4% NET at 100% occupancy
  • -2% Net loss when calculating subject to average occupy rate over five years, not accounting for any decrease or increase in either capital gain of rental income.
  • (link to full financial breakdown over five years)

El sector de bienes inmuebles en Pataya tiene actualmente una tasa de ocupación por debajo del 30%, a pesar de esto y debido a los factores enumerados a continuación, continúan construyendo y lanzando nuevos proyectos. Los precios de venta están inflados y la codicia entre constructores y agentes crece con cada nueva promoción lanzada al mercado

Haga clic en este artículo para recibir más información al respecto:
LO PEOR ESTÁ POR LLEGAR | INFORME SOBRE EL MERCADO DE BIENES INMUEBLES EN PATAYA


Aquí pueden encontrar otro artículo publicado en el “BKK Post” en relación al mismo tema:
La ciudad tailandesa de Pataya se enfrenta la sobreerta de apartamentos 

“Breve descripción del comportamiento del mercado.”

Al igual que ocurre en cada mercado, cuando un precio individual  aumenta por alguna razón determinada, otros tienden a bajar por la misma razón.

Trataremos de explicarlo utilizando usando terminología del mundo de las apuestas. Imagínese una carrera de dos caballos o un partido de fútbol (una final de copa para ganar el mercado y sin posibilidad de retirarse) como apostante el objetivo es ganar dinero (apuesta 6 euros, si acerta obtendrá 12 y si no acierta perderá su dinero – por lo que podrá ganar 6 euros o perder 6 euros, por lo que tiene la “misma probabilidad” – si un caballo/equipo se encuentra “respaldado” al comienzo (respaldado por el mercado) ya que la gente piensa que es el que va a ganar el campeonato o la carrera, podrá acortar de 4 a 6 el resultado del caballo/equipo, mientras que el que no haya sido “respaldado” obtendrá un 6 a 4.

Esto viene a significar que si realiza su apuesta de 6 euros al caballo ganador a 4/6, usted recibiría 10 euros de vuelta, es decir, obtendría una ganancia de 4 euros, en lugar de 6 como resultado directo de la victoria de su caballo. Mientras que el precio pagado por la victoria del caballo favorito ha bajado, la victoria del otro caballo ha aumentado.

Cuando un apartamento estándar se vende por más del 50% de lo que debería venderse en un mercado que se encuentra saturado, esto solo puede significar una cosa

Otro apartamento va a estar disponible por menos del 50%

Pataya ha sido Impulsada por economías extranjeras, además es un atractivo punto turístico que atrae también a jubilados y expatriados del mundo entero. Ha sido uno de los destinos turísticos más populares entre europeos durante las dos últimas décadas. A partir del año 2008 las masas de inversores comenzaron a considerar la posibilidad de realizar inversiones alternativas en países lejanos que antes no habían sido contemplados. Convencidos por las crisis de los países occidentales y la pérdida de confianza en el “sistema”, Pataya comenzó a ser vista como una opción realmente popular entre inversores. Tailandia consiguió atraer la atención inversora relacionado con los Bienes Inmuebles, la cual ha ido ganando dinamismo y velocidad en un corto periodo de tiempo. No pasó mucho tiempo hasta que alguien advirtió que las “inversiones en propiedades gestionadas” serían una buena idea, ya que la mayoría de los inversores no se encuentran en el país normalmente.

2009 presenció el nacimiento del “Concepto de Garantía de Alquiler” 

The Rental Guarantee Report

  • Publicidad
  • Diferentes mercados
  • Barreras lingüísticas
  • Turismo
  • La quiebra financiera
  • La garantía de alquiler
  • La enorme sobreoferta
  • La construcción continuada
  • El coste de construir
  • Las leyes tailandesas de propiedad para extranjeros
  • Las leyes de alquiler tailandesas

Han significado que:

Los márgenes de la propiedad – por m2/Rai en Naklua, Pattaya, Jomtien, East Pattaya

  • Proyectos sobre plano – 80,000 – 300,000 THB
  • Proyectos RG  sobre plano – 100,000 – 250,000 THB
  • Bienes Inmuebles Completados – 10,000 – 300,000 THB
  • Tierra por  rai – 3,000,000 – 200,000,000 THB

La propiedad más infravalorada que he encontrado

Ubicación: Jomtien Beach Soi Welcome, a 50 metros de la carretera de la playa y a 65 metros de la arena.
Propiedad: hostal de 5 pisos
16 habitaciones – 1060 m2 en total 
Planta baja en área comercial – 80m2
Acabado: Amueblado 2-3 estrellas
M2 totales – 1,140 m2
Tierra – 230 m2

Precio de compra – 10,500,000THB
Precio por m2 – 10,800 THB por m2

Este precios es menor a los costes de construcción sin tener en cuenta el precio de la tierra. Lo más caro en el mercado.

Construido – 300,000 THB por m2 aproximadamente.  Vendida sobre plano – 320,000 THB por m2

La Garantía de Alquiler más cara – 250,000 THB por m2 pagados al contado y con dos años de retraso en el calendario de finalización de la obra.

Precios medios por m2:

  • Compra sobre plano – 100,000 THB
  • Propiedades con garantía de alquiler – 130,000 THB
  • Propiedades completas revendidas – 65,000 THB

Ejemplos de las mayores locuras

Proyecto: VT6
Estado: Completado
Ubicación: Pattaya, primera linea de playa, al lado del Central Festival
Valor de la tierra: 200,000,000 por rai
Precio medio de venta por m2 – 85-90k
Compra rápida por – 80,000 THB por m2

Este es un condominio construido en una ubicación de primera que puede ser comprado más barato:

Proyecto: Riviera Jomtien
Estado: En Construcción
Ubicación: 2nd Road in Jomtien
Valor de la tierra: 12,000,000 THB por rai
Precio medio de venta por m2: 100-120,000 THB

Es un 20% más caro comprar una propiedad sobre plano en un área donde la tierra es solamente un 6% del precio.

Por no mencionar la enorme sobreoferta de apartamentos existente junto a la Jomtien 2nd road en comparación con la falta de propiedades residenciales en primera linea de playa en Pataya.

Ejemplo número 2:

Proyecto: Nordic terrace
Estado: Completado
Ubicación: Pratumnak Hill Soi 4
Valor del terreno : 50,000,000 THB por rai
Precio de venta medio por m2 : 40-60k THB
Venta rápida por : tan solo 30,000THB m2

Este es un apartamento con muy espaciosos y con buenas construcciones que es vendido por solo una octava parte de su precio:

Proyecto: Nordic Terrace
Estado:&nbsp2 años de retraso en la construcción (no empezado todavía)
Ubicación: Pratumnak Hill Soi 2
Valor del terreno : 30,000,000 THB por rai
Precio de venta medio por m2 : 180,000 THB por m2
Vendido por hasta: 240,000 THB por m2

Hay 200 metros de distancia desde Nordic Terrace hasta el mar, además el Nordic Palace es solo accesible desde la Soi 2

Su construcción todavía no ha finalizado, pero su precio de venta es 8 veces superior.

El poder del marketing y de la publicidad ha alcanzado niveles ridículos. Pese a encontrarnos en un mercado con sobreoferta se siguen construyendo apartamentos con precios inflados, por lo que los apartamentos ya existentes pueden ser adquiridos a precios más bajos.

Otro de los parámetros que utilizamos al gestionar el flujo de efectivo son las tasas de interés en Tailandia – Kai Faak

Hemos calculado el precio al cual necesitamos adquirir una propiedad para poder venderla con el producto de “Garantía de Alquiler”´de forma factible y sin tomar grandes riesgos. Mientras podamos comprar propiedades a un tipo equivalente al % mostrado en el gráfico que encontrará más abajo ( descontado del precio final de venta – valor tasado por el banco), sabemos que disponemos de diferentes opciones disponibles para usted y para nosotros con las que podremos trabajar para hacer que la inversión sea viable y rentable.

Más abajo puede encontrar las diversas formas en las que podemos proceder

Ejemplo Práctico:

Valoración del Banco: 92.000 THB de media por m2
Valoración del Banco por unidad: 3.542.000 THB

Como se ha mostrado anteriormente, las unidades con un rango de precio entre 3mb y 5 mb necesitan un 39% de descuento 3.542.000 x 39% = 1.381.380 THB

Nuestro precio máximo de compra: 2,160,602 THB

Precio de venta   3,500,000THB
Comisión del agente de ETA – 3%
Comisión del Agente Intermediario si no pertenece a ETA – 7% de 3.150.000 THB
Precio de compra original – 2,160,602 THB
Beneficio Neto – 989,398 THB

Gastos Anuales
Garantía de Alquiler para el comprador – 245.000 THB (7% de 3.500.000 THB)
Gestión/Mantenimiento de la Propiedad – 10,000 THB
Deterioro por Uso – 25,000 THB

Pasivo Total Anual – 280,000 THB

Ingreso Realista Alcanzable
Valor de mercado  15.000 THB mensuales
Menos 1 mes de comisión para el agente
Menos 3 meses sin ocupación

Ingresos Totales Alcanzables  – 135,000 THB

Déficit Anual – 145,000 THB
Déficit Total en cinco años – 725,000 THB

Option 1

Kai – Faak (sale with right or redemption)
Thailand maximum interest rate – 15%
Kai Faak agents commission max – 5%

We have our own Kai Faak agencies that enable us to lend securely and legally and receive 20% interest per annum.

“Interés Compuesto”

El interés compuesto es calculado al multiplicar la cantidad principal inicial por uno más el tipo de interés anual elevado al número de períodos compuestos menos uno. La cantidad total inicial del préstamo será restada del valor resultante.

Este es un ejemplo de la evolución del “beneficio inicial” tras cinco años compuesto al 20% anual.

El cálculo ha sido realizado utilizando una calculadora de intereses compuestos en la página web “money chimp” – http://www.moneychimp.com/calculator/compound_interest_calculator.htm

El beneficio inicial tras cinco años transcurridos en Kai Faak es más que suficiente para cubrir el déficit anual y ofrecerle un cuantioso beneficio.

2,461,916 THB – 725,000 THB déficit total = 1,790,000 THB beneficio total

2,461,916 THB – 725,000 THB déficit total = 1,790,000 THB beneficio total

Obligación de recomprar un apartamento que haya tenido a un inquilino estable durante 5 años generando 3.500,000 THB, de los cuales 1.790.000 THB son beneficios. Además, otras propiedades libres de cargas han estado asegurando estas garantías. La opción de obtener una hipoteca siempre está disponible.

Option 1

Simply use the initial profit to make up the deficit on a monthly basis:

Outgoings
7% of 3,500,00 THB / 12 = 20,416 THB per month
Income
135,000 THB / 12 = 11,250 THB per month

Monthly deficit
20,416 THB – 11,250 THB = 9,166 THB

Initial profit per month
989,389 THB / 60 = 16,489 THB per month
Initial profit – 16,489 THB per month
Monthly deficit – 9,166 THB per month

Como puede ver nuestro margen de beneficio inicial es más que suficiente para permitirnos cumplir nuestros compromisos cómodamente.

“Por favor, tenga en cuenta que hemos realizado cálculos muy conservadores para enseñarle los números, utilizando los precios máximos a los que realizaríamos una compra. De media, hemos conseguido adquirir propiedades a precios más reducidos, consiguiendo que nuestros beneficios iniciales sean considerablemente más altos.”

Al utilizar nuestra red de empresas, nos encontramos llevando a cabo diferentes tipos de gestiones que nos ofrecerán más opciones para asegurar las inversiones de nuestros clientes.

Tales como:
1) Construir nuestras propias propiedades
2) Renovar propiedades que necesitan ser reformadas  
3) Ofreciendo los “Paquetes de Todo Incluido” de Love Pattaya 
4) Utilizar los inmuebles para ofrecer alojamiento a nuestros trabajadores y maximizar las tasas de ocupación de los mismos.

También disponemos de algunos conceptos nuevos que ofrecer y que serán lanzados próximamente. El más notable de estos es el “Paquete Todo Incluido” de Love Pattaya, el cual esperamos tener listo antes de final de año.

Vamos a comenzar a ofrecer paquetes de todos incluido tanto a turistas como a residentes a tiempo completo.

Elaboraremos paquetes estándar ofreciendo productos locales. Los paquetes deluxe incluirán comidas y bebidas importadas.

Para llevar a cabo este concepto hemos tenido que adquirir algunos negocios locales. Durante unos meses, estaremos calculando los costos y beneficios generados al aplicar este nuevo concepto.

Póngase en contacto con nuestro consultor

Te responderemos en breve

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