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Emerging Trends Advisors Co., Ltd.
306/82 Moo.10, Nongprue, Banglamung,
Chonburi 20150 Thailand

Si se encuentra entre los miles de propietarios frustrados que han intentado pacientemente encontrar a un comprador dispuesto a pagar un precio cercano a la cantidad original que usted pagó al adquirir su propiedad, posiblemente no le vaya a gustar lo que va a escuchar a continuación –  ya que lo peor está por llegar.

La situación actual que vivimos en Pataya es completamente anormal, ya que a pesar de que experimentamos una tasa de ocupación de menos del 30%, todavía existen muchos proyectos en desarrollo que atraen a nuevos compradores que deciden comprar “sobre plano” propiedades que todavía se encuentran en construcción.

El sector de Bienes Inmuebles es muy particular en Pataya. Esta es una ciudad donde ciudadanos de muy diversas nacionalidades visitan, viven e invierten en el sector inmobiliario y donde se dan situaciones difíciles de explicar como la siguiente: Un apartamento bien gestionado y construido con las mejores calidades ofrecido a un precio de 30,000 THB por m2 puede no atraer la atención del inversor. Sin embargo, miles de apartamentos situado en la misma área son vendidos “sobre plano” por 150,000 THB por m2.

Los europeos fueron reemplazados por los rusos, a los cuales les siguieron los chinos, mientras tanto los inversores tailandeses han ido poco a poco ganando terreno convirtiéndose en un actor relevante en el mercado inmobiliario.

Hoy en día el mercado es más claro. existen 3 tipos de mercados activos: 

COMPRADORES TAI

Algunas opciones legales, pero mucho fraude y corrupción

COMPRADORES CHINOS

Nombre extranjero, por debajo de los 3,000,000 THB, vistas al mar ideales

INVERSORES EXTRANJEROS

Realizan inversiones únicamente para obtener el beneficio ofrecido en garantía por promociones de los constructores

Observamos como algunas propiedades se encuentran en el mercado a la venta por un periodo de más de 12 meses a un precio un 20% o 30% más baratas que algunas de las nuevas propiedades que son vendidas cada semana. El mercado inmobiliario de hoy en día se mueve más por conveniencia que por lógica, enriqueciendo solo a unos pocos que realmente no lo merecen.

Estas son las entidades que se encuentran haciendo dinero hoy en día:

  • El Mercado Hipotecario Tailandés
  • Los Grandes Constructores
  • Los Constructores ofreciendo Garantías de Alquiler
  • Agentes Inmobiliarios Chinos
  • Los Arrendatarios

Por otro lado, los que se encuentran perdiendo dinero son:

  • Los Bancos
  • Los nuevos compradores particulares
  • Los compradores particulares previos

Para poder obtener un precio razonable necesitas:

  • Ser un Agente Inmobiliario Chino
  • Ofrecer Garantía de Alquiler

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Más abajo puede ver el típico escenario del sector inmobiliario hoy en día:

Un proyecto que fue comenzado en 2013 y que debía haber sido finalizado en 2016, acaba siendo completado en 2018. Hoy en día se encuentra vendiendo sus unidades a precios tailandeses a ciudadanos locales que compran a través de hipotecas bancarias. La misma construcción también está siendo adquirida por inversores Chinos.

Un precio de venta medio sería de unos 2,000,000 THB aproximadamente, que es el mismo precio al cual fueron vendidos inicialmente hace 5 o 7 años. Desafortunadamente, el comprador original es que se lleva la peor parte. La mayoría de vendedores son  europeos y rusos. La estadística de su inversión sería la siguiente:

Pagar 2,000,000 THB en cinco años y en caso de estar dentro del 30% de afortunados que tienen un inquilino, recibir un beneficio NETO del 3%. Este no sería el peor escenario, en caso de querer vender la propiedad, el propietario estaría enfrentando pérdidas de hasta el 25% del capital invertido.

En el caso de tratarse de un comprador chino o tailandés, dependería del régimen de propiedad y de la cantidad de dinero que el Agente Inmobiliario chino o las personas que necesitan ser pagadas para que la hipoteca sea concedida. Esto significa que hay una diferencia considerable entre el precio que el vendedor recibe por la propiedad comparado con el precio que paga el nuevo comprador.

Los inversores chinos son los más poderosos actualmente, estos son conocidos mundialmente por su dureza a la hora de negociar, por lo que ha de saber que no dejarán escapar ni un solo baht. Los administradores de los bancos se aseguran siempre de recibir su parte del pastel, incluso si lo tienen que hacer a costa de sus empleados.

Los constructores más inteligentes son aquellos que están sirviendo en bandeja sus proyectos a los chinos incrementando los precios de venta para obtener mayores comisiones.

Los promotores que optan por la Garantía de Alquiler van por su cuenta debido a que la garantía de beneficio asegurado, la cual es la principal motivación para el comprador, hace que el precio del inmueble asegurando la inversión pase desapercibida. Hoy en día, debido al abuso que se ha dado de esta opción, el precio de los inmuebles no para de subir ubicándose lejos de su valor real.

Estas circunstancias, para bien o para mal, están ocurriendo. Pienso que la situación actual de continuo desarrollo en una ciudad con una tasa de ocupación por debajo del 30% y que ofrece nuevas propiedades con precios de un 40% a un 100% más caros que otras propiedades ubicadas en la misma área, puede seguir ocurriendo por un tiempo indefinido.

Por peculiar que pueda parecer y yendo en contra de las tendencias tradicionales, la ley de la oferta y la demanda es el factor principal a tener en cuenta. Esta ley es la que rige la economía, sin embargo en Pataya a pesar de la existencia de un exceso de oferta de bienes inmuebles, existen nuevos proyectos continúan desarrollándose. Parece que lo peor está por llegar.

Article Author: David Simpson (CEO)